本文要帶大家一起了解買房的的最後一個步驟－驗屋！花大錢買了未來的家，屋況真的良好嗎？有肉眼沒辦法看見的瑕疵嗎？
■驗屋分行政驗屋／實體驗屋
- ►行政驗屋－和賣方交接產權文件如下：
1. 權狀/騰本
2. 稅費結算明細
3. 鑰匙門卡
4. 保固書 (新成屋)
5. 設備清單
- 行政驗屋的重點包含以下3點：
1. 權狀的坪數是否與合約一致
2. 新成屋的保固書起算日是否是交屋日
3. 水電費/管理費的切算時間點
而實體驗屋的部份就是本文的重點。
- 1. 地緣性：找自己原本住家附近的區域或者是工作的地點，這些都是較為熟悉的區域，會比較了解當地生活機能、生活消費水平。
- 2. 不需要重新理解區內事物：像是當地的市場、辦公區域，哪個學校、幼兒園比較好等等，選擇熟悉的區域就可以減少額外做功課的時間。
部份重劃區的建案常使用「走路到捷運站只要5-10分鐘」、「一橋之隔進北市」等宣傳標語。但實際去當地走過一次就會知道，所謂的走路到捷運站5-10分鐘是需要經過舊市區昏暗巷弄的，要想知道這種小細節，還是必須要實際去走過、住過才會比較清楚。
那為什麼說不要買你覺得會漲的區域呢？因為對於經驗比較不足的新手來說，買自己覺得會漲的區域很容易買在高點，你要有認知，當新手也覺得會漲的時候，早就已經漲過好幾輪了，未來轉手想要獲利的空間會相對有限。
►延伸題：
Q1：如果不是在當地生活，卻想買那個地區房子該怎麼辦？
A1：建議可以先在當地租房子，了解當地生活機能、狀況，判斷自己是否能適應該區域再做決定比較好。
Q2：那講到海外投資房地產的部份，常常都是在網路上或是看仲介提供的資料、投報率分析數據就出手投資了，這樣的話還推薦嗎？
A2：如果你是新手的話建議不要這樣投資，不是自己熟悉的環境，一旦仲介停止海外市場的經營，就很容易讓自己變成海外孤兒也不好脫手，風險相對較大。
二、不買破盤價，太便宜可能是問題沒被你發現！
我們在買房之前都會先去了解一下區域行情，行情價通常是一個區間，如果一般人想用低於行情價太多的破盤價購屋，通常不是被騙就是買不到。
在這邊跟大家說明一下，像是我們上圖舉例這種低於行情案例，通常比例連1%都不到。如果真的有這麼優惠的房子，專業投資客或仲介很快就下手，根本沒有新手可以介入的餘地。
像這類的低過市場行情價的房子，卻還能讓新手看屋找到，代表有很大的機率有問題。像是風水上專家才會懂的壁刀煞、 反弓煞，這類型的問題對新手來說就很難看出來，有可能就這樣上了便宜的當，所以建議新手不要買破盤價的房子。
►延伸題：
Q1：特別便宜的房子？破盤價的房子真的完全不能買嗎？
A1：破盤價的房子不建議新手去買，但如果是比區域行情價便宜一些的房子，可以認真的研究一下房子的狀況再做考慮跟決定。
Q2：比區域行情便宜一些是便宜多少？要怎麼判斷？
A2：5%，比區域行情便宜大約5%左右是一個合理的區間。因為一般仲介會向屋主收4%服務費、向買方收1%服務費，加在一起扣掉5%的仲介費，就是一個你有機會跟屋主成交的一個下緣價格。
三、買屋考量接手性，要挑缺點少的房子買！
你知道台灣人平均買房之後多少年會有換屋的需求嗎？(下段文章解答)，買房就會有賣房的一天，所以在買的時候就必須要預先想好要賣的時候好不好脫手，最好先做足這些功課：
1. 買房前要超前佈署未來性：未來人生經歷不同階段時可能會產生的需求變動。
2. 瞭解市場容易接受的房子：買缺點少的房子，而不是買你喜歡的，這樣未來才能比較容易轉手。
3. 未來有機會買屋換屋：沒辦法一次買到位沒關係，買屋換屋慢慢達到自己的理想值也是一種選擇。
是的，台灣人平均5-10年就會有換屋的需求，這是因為台灣房價越來越高的關係。當房價在往上漲的時候，很難一次買到位，一開始會買離市區遠一點、小一點的，等經濟能力提升之後就會開始想往市區搬或是買大一點的房子。
所以第一次買房最好是挑缺點少的房子，這樣未來要轉手的時候被議價的機會才能降低，賣到好價錢才可以換到更好的房子。
四、做好長期持有規劃，避免短進短出！
新手買房心理上要有長期持有的打算，以自住的心態看屋會比較注意居住房屋的細節，資金也要規劃的較為保守，如果遇到政策風向改變或景氣不佳，才不會被逼迫到要賠售出場。
講到投資，大家通常會聯想到股票或基金，這2種投資方式都是可以短進短出的，但房地產就不太會有這樣的情形，房地產需要長期持有，才可以避開中間可能碰到波段的風險。
像我們以桃園青埔為例，在2014、2015年初的時候，青埔靠近高鐵附近的黃金地段平均房價大概是30-40幾萬/坪，到2016、2017年的時候景氣反轉、賣壓大，投資客紛紛拋售，平均房價一路跌到20幾萬/坪。在2020年房市大熱，青埔的平均房價又回到了3-40幾萬/坪。
如果當初買在青埔是為了投資，一次買太多間的話很容易會因為有資金缺口而無力繳房貸，撐不過2016、2017年那個波段賣在低點。但如果是自住需求並做好長期持有的規劃，就比較不會被這些波段影響。
再來提到最近討論度很高的房地合一稅制，目前房地合一稅2.0已經確定7月1日開始實行，而房地合一稅規定在「持有期間在2年以內課稅45%；持有期間2~5年課稅35%；5~10年課稅20%；10年上課稅15%。」，這個稅率是差非常多的，短期持有很可能什麼都沒賺到，還會因為稅制虧錢。以政府的稅制來看也是鼓勵長期持有，不要和政府法令作對也是需要注意的小重點。
■驗屋準備的5大項目
1. 合約：包含權狀、銷售DM及雙方買賣的契約書，要確保房屋和契約內容一致，這份資料也代表可以進入屋內查驗設施。
2.平面圖：包含傢配圖，最好要有水電的配置圖。
3.驗屋工具：像是手電筒、水平尺、小夜燈，是3個自己驗屋的情況下實用的小工具。
4.驗屋清單：可以自己上網做功課擬定一份表格，把需要查驗的項目記錄下來。
5.身心愉快：因為驗屋需要花費耐心跟腦力，至少要預留2到3小時的時間，較適合做一個詳細的查驗。
※補充說明：
銷售DM在消保官的解釋上屬於買賣契約的一環，提醒消費者要清楚核對銷售DM和買賣契約的內容，到屋內實際驗屋時要一一確認現場狀況是否有符合清單上記載的。
在實際案例上，真的有消費者拿著銷售DM在現場核對時發現未符合的項目，並且建商真的賠償金額給消費者，提醒大家千萬不要遺漏了自己的權益。
■驗屋的口訣撇步
驗屋內容繁瑣，這邊幫大家準備了10字口訣：門窗廚衛、天地壁、水電管，接著來看這10字口訣中需要注意的重點：
※補充說明：
水、電、管是驗屋中最重要的項目，其他幾點就算住進去之後再進行修繕都還可以接受，但是只要牽涉到漏水、電路和管線的問題，房子只要經過裝潢之後，後續要修繕的成本會非常高。
之前我們曾經遇過想安裝電動車位的車主，他要安裝自己私人的電動車位時，發現建商給的安培數不足，就無法安裝私人的電動車位，只能設置公共車位，像是這類的小細節必須多注意。
■驗水的重點：排水、漏水
排水和漏水的檢驗是驗屋中很重要的品項，其中重點項目包含以下2點：
1. 排水－管道內是否有阻塞：一般我們可以實際測試洗手台滿水時的排水時間，通常在30秒以內算正常；另外也可以準備1000C.C的寶特瓶當小工具，確認排水是否通暢。
若是比較專業的驗屋公司，會用工業用的內視鏡去確認水管內是否有阻塞物，尤其是管內的彎曲處，一般手電筒是無法確認到的，而彎曲處也是最容易有水泥廢棄物的地方，若有廢棄物阻塞水管就會嚴重影響排水效能。
2. 漏水－衛浴、陽台背牆、天花板是否滲漏：衛浴水管的部份，我們可以在測試排水之後用衛生紙擦拭洗手台下方P管，確認是否有漏水。
其他部份建議可以請專業的驗屋公司，由於水的溫度在區域環境內較低，可以使用專業的紅外線偵測儀去檢測環境溫度，確認是否有漏水問題。
■驗電的4大重點
1. 迴路是否正確：除了利用室內配線迴路圖核對配電箱內的迴路是否標示正確之外，最重要的重點在於冷氣、廚房和衛浴一定要有獨立的迴路配置，不可以交叉配置。
2. 插座是否漏電：首先使用插座專用的三相檢測儀來確認插座接線是否正確，再來用驗電筆來檢測插座是否有漏電現象，特別是在用水衛浴區的插座需要特別查驗。
3. 安培數查驗：可以用漏電斷路器上面的安培數來檢測配電箱的線徑是否符合電工法規。
4. 不斷電系統：需要確認是否有安裝確實。
※補充說明：
如果買的是中古屋需要特別檢驗電線是否過於老舊，這點可以用測試電阻的設備來確認，老舊的設備電阻會相對比較高、也會比較耗電，另外也容易讓溫度升高，使用時間一久就有可能出現過熱走火的問題。
■驗管的重點：消防、排風、排煙管
1. 消防管：主臥室、廚方及客餐廳都會各配置一個消防設備，需要確認管路是否有正常開通、能否正常啟動灑水設備。這邊做一個小提醒，如果需要測試灑水設備，要在社區公設檢查時一併做總體測試。
2. 浴室排風管：確認浴室的抽風機是否為當層排氣，確實排到戶外，並且功能正常。
3. 廚房排煙管：確認廚房抽油煙機的排煙管的出口是否接通且正常排風。
※補充說明：
有些裝潢公司為了方便，在裝潢階段會把消防管通報系統關閉，這除了違法之外也非常危險。特別提醒大家，如果消防系統關閉時室內發生火災，消防責任是在屋主身上。
※延伸題：當層排氣和防疫的關係？
以前比較舊的設計是在廁所安裝抽風口，把屋內的廢氣都抽到頂樓透過排風管排掉，這就是沒有當層排氣，而且這樣的設計會讓你有機會聞到其他鄰居家的異味，甚至之前SARS在香港的案例中就有因為這樣的排風設計受到感染的。
現在比較新的做法就是當層排氣的設計，自己家的抽風口都有獨立的排氣管，就不會聞到其他戶的異味，也杜絕了病毒透過排風管散佈的可能。
■中古屋的檢測重點
一、室內檢測：
除了剛剛有提到的水電管之外，中古屋的檢測重點還需要放在天、地、壁，也就是檢驗房屋的結構是否正常：
1. 梁柱是否有裂痕：可以用手電筒確認橫梁、大梁、梁柱是否有裂縫，若有超過3釐米以上的裂縫需要請結構技師來鑑定。
2. 屋房是否有歪斜：可以利用水平尺或氣泡尺確認牆壁和地面是否有垂直。
3. 地磚是否空心：可以利用問診棒去敲打確認地磚是否有隆起或空心的聲音，也要注意是否有傾斜，若是真的有傾斜的現象，可以用雷射水平儀去做更細部的檢測。
二、環境檢測：
除了室內結構之外，像是測電磁波、甲醛、水質或是手機訊號屬於環境檢測，比較算是額外的項目，雖然較難要求屋主或建商改善，但是知道之後可以在入住前自行調整。
►電磁波：
什麼樣的情況會需要做電磁波的檢測呢？可以分為以下2種：
1. 居家附近有基地台、廣播電台：推薦做高頻檢測，環保署建議值為每平方公分0.9毫瓦。
2. 居家附近有電塔、電箱或變電所：推薦做低頻檢測，環保署預警值為83.3毫高斯。
►甲醛：
甲醛會在油漆、膠條、面板或棉材上產生，雖然環境保護協會認定室內甲醛濃度標準為0.08ppm/1小時，但建議還是利用甲醛偵測器來做數值確認，如果真的有甲醛產生，需要一段時間利用通風、空氣清淨機、冷氣讓它逐漸消散，也可以在裝潢時選擇零甲醛的環保材質來施工。
►噪音：
噪音的來源主要是建築物的門窗，隔音的等級按照CNS分為四級：TS25、30、35、40，係數越高，隔音性能越好。而一般門窗的隔音效能以固定窗無為最佳、外推窗次之、橫拉窗最差。
建議可以在驗屋時使用噪音檢測器確認，住宅在關窗狀態下分貝數在55分貝以下才會是較理想的居住環境。
※補充說明：
有些裝潢公司為了方便，在裝潢階段會把消防管通報系統關閉，這除了違法之外也非常危險。特別提醒大家，如果消防系統關閉時室內發生火災，消防責任是在屋主身上。
※延伸題：當層排氣和防疫的關係？
以前比較舊的設計是在廁所安裝抽風口，把屋內的廢氣都抽到頂樓透過排風管排掉，這就是沒有當層排氣，而且這樣的設計會讓你有機會聞到其他鄰居家的異味，甚至之前SARS在香港的案例中就有因為這樣的排風設計受到感染的。
現在比較新的做法就是當層排氣的設計，自己家的抽風口都有獨立的排氣管，就不會聞到其他戶的異味，也杜絕了病毒透過排風管散佈的可能。
■總結：新成屋和中古屋的驗屋重點：
- ►新成屋：
1. 水：排水通暢、是否有漏水問題、給水正常。
2. 電：主要檢查配電箱，包含迴路是否正常、是否有漏電、標示正確等。
3. 管：廚房抽油煙機的管線、浴室排風、消防管是否有接好。
- ►中古屋：
中古屋的部分，是除了水電管以外，還要加驗結構的部分，像是結購上確認梁柱是否有裂縫、地面是否有傾斜等。
- ►其他－環境：
另外還可以加驗環境的額外項目，有疑慮的時候不管是新成屋或中古屋都可以加驗，例如：裝潢屋可驗甲醛、靠近變電所的房子可驗電磁波等。
雖然無法要求屋主或建商調整，但有狀況時可以提早知道利用裝潢來改善這些問題。
- ■文章來源：【最好用的房價查詢網站-樂居】【新手買房的八堂課】第八堂 驗屋教戰手冊
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