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房屋抵押貸款懶人包：如何用房子借錢？增/轉貸、理財型房貸怎麼選？

作者： WHO編2025-09-23

「房屋抵押貸款」定義上與一般房屋貸款並無差異，都是以房產作為擔保品向金融機構申請貸款。依資金用途不同可分為「購屋為目的」的購屋貸款、「融資為目的」的融資房貸，也就是俗稱的「用房子借錢」。房屋貸款種類繁多，包含理財型房貸、房屋增貸、轉貸、二胎房貸等，WHO編將分為4種情況介紹，幫助大家找到適合的融資方法。

情況1：房子無貸款，將房子抵押借錢

第1種情況為「以無貸款房屋向銀行申請貸款」，常見於購屋貸款與原屋融資，其中原屋融資是指將未貸款過或已塗銷抵押權的房子拿去抵押，而銀行會根據申貸人的信用狀況、房屋價值來評估貸款額度。由於購屋貸款與原屋融資都有房屋作為抵押品，因此通常貸款條件會比信貸更好，不過貸款期間若無法順利還款，房屋就有可能被法拍，需做好長期的財務規劃。

情況2：房子有貸款，向銀行增貸或轉貸

第2種則是「房屋已有貸款但想再用房子借錢」的情況，房屋增貸、房屋轉貸皆屬此類，適用於正在繳房貸的族群。房屋增貸是向原銀行申請追加額度，流程簡便但利率依原合約；房屋轉貸是轉至其他銀行重新貸款，可爭取更優條件但手續較繁複。選擇關鍵在於是否滿意現有銀行條件。

情況3：房子有貸款，轉其他銀行申請理財型房貸(無房貸者可直接申辦)

第3種情況適用於新房貸申辦時、或已有房貸想轉貸的用戶，是結合房屋貸款與循環信用額度的產品，可以將已償還的房貸本金轉換成一筆可隨時動用的資金。這筆資金可以隨借隨還，只有實際使用時才會計算利息，適合希望靈活運用資金、提高資金使用效率的房屋擁有者。

理財型房貸和房屋增/轉貸主要針對已擁有房貸的民眾，提供額外資金的兩種選擇，WHO 編彙整出 3 種房貸的各項特點，幫助大家瞭解其中差異：

房貸種類	理財型房貸(循環型房貸)	房屋增貸	房屋轉貸
定義	將已償還的本金轉為借款額度。例如房貸1,000萬已償還200萬，則可借額度為200萬。	在既有的房貸基礎上，再向銀行申請增加貸款。例如原本房貸為1,000萬，再借200萬，則總貸款金額為1,200萬。	將原房貸轉移至另一間銀行，以取得更優惠的貸款條件。例如更低的利率、更長的還款期限、重享寬限期等。
房屋狀態	已設定第一順位抵押權		已解除第一順位抵押權
年利率	申辦房貸：2.22%起動用已還款房貸本金：2.79%	視市場趨勢、各行標準及個人信用風險評估
貸款額度	約房價75%～85% 可動用額度為「已償還本金」	約房價80%～85%，需依銀行評估而定	約房價80%～85%，需依新銀行評估而定
還款期限	1年1約，可自動續約，最長可達20年	最長可達30年	約房價80%～85%，需依新銀行評估而定
還款方式	隨借隨還，貸款期間只需繳利息，本金於約定日前繳清即可	本息攤還或本金攤還
計息方式	依動用金額按日計息，有動用才計息	本息攤還或本金攤還	本息攤還或本金攤還
申辦費用	5,000元起 (本行動用手續費0元起)	5,000 元起	抵押權設定費：2,000~6,000元抵押權塗銷費： 1,500~2,500元開辦費： 12,000~15,000元代償費：2,000元地政設定登記規費：抵押權設定金額×0.12% 違約金：提前償還本金的0.5%～1%
優點	資金調度靈活取款方便，銀行臨櫃、ATM、網路銀行、行動APP都能提領或轉帳永豐DAWHO理財型房貸免手續費、帳戶管理費	利率接近購屋房貸審核快速可利用房價增值取得額外資金	降低貸款利率提高貸款額度延長還款年限永豐DAWHO推出輕房貸專案，可將月付金降至原金額的60%
缺點	利率高於一般房貸不可用於買房可動用額度取決於已償還本金多寡	需將原房貸償還至一定比例才能申請房屋需有增值空間審核條件嚴格	需支付多筆申辦費用流程繁瑣，審核時間較長需重跑房貸申請流程若在綁約期轉貸，則需支付違約金
適用情況	有短期資金需求、想靈活運用資金	房價上漲、有資金需求且不想申請新貸款	原貸款利率過高、信用評分有所改善、財務需求改變、想提前還清貸款者
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情況4：房子有貸款，向銀行申請二胎房貸(二順位房貸)

如果以上貸款種類都無法滿足需求，還有一種稱為「二胎房貸」的貸款種類，不過二胎房貸利息較高、可貸金額較低，加上無寬限期、申請管道品質參差不齊，因此風險會比跟其他貸款更高，若要申辦，請務必謹慎評估申貸管道與個人還款能力。

那麼二胎房貸究竟是什麼呢？二胎房貸又稱為「二順位房貸」，是指將已設定第一順位抵押權的房子，再向另一間銀行或民間貸款機構進行二次抵押，如此一來同一棟房產就會有2個債權人--原房貸銀行為第一順位債權人，再次申貸的銀行或民間機構則為第二順位債權人。

此外，第一、第二順位也代表著「貸款償還順序」，第二順位債權人需等到原銀行房貸清償後才能向申貸人要求還款，因而少有銀行願意承做二胎房貸。即使有，申請條件、可貸額度也會相對受限，許多人會因此改向民間貸款機構申請二胎房貸，如代書、融資公司等。不過提醒大家，民間貸款機構提供的貸款條件差異甚大，加上資訊較不透明，建議選擇規模較大與信譽良好的公司，以免後續衍生相關糾紛，同時也要做好財務規劃，以確保具有足夠的還款能力。

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*以上資料參考2025年9月，詳細條款與最新優惠請以永豐銀行官方公告為準。