【成家買房必看】房貸試算公式為何？本息攤還與本金攤還差異？
為什麼要先進行房貸試算?
好不容易看到一間喜歡的房子，在跟銀行交涉申請房貸前，建議都要先透過房貸試算工具進行貸款利息試算，預估未來的20年、30年、甚至是40年房貸每月的還款金額、是否符合自身的財務及生活開支等未來現金流規劃。現行多數銀行都有提供這樣的服務，通常只要提供房屋座落地縣市、頭期款、自行預估每月可負擔房貸金額、貸款年限、寬限期及預估貸款年利率等資料，就可以輕鬆得知最適合購買的房價及寬限期內與寬限期後的每月房貸支出金額。還可以比較不同房貸類型的房貸試算公式，幫助自己挑出最適合的房貸方案。
實用房貸試算公式，立即算出可負擔還款金額
可幫助借款人估算每月需要支付房貸還款金額的計算公式有兩種，可依還款方式分為本息平均攤還法、本金平均攤還法，兩者主要差異於每月還款金額及總利息支出有所不同。
WHO編將進一步介紹本息平均攤還法、本金平均攤還法的房貸試算公式及其優、缺點，讓大家能有更清楚的概念(此處說明不考慮寬限期及其他費用的狀況)。
一、本息平均攤還法：將貸款金額與利息於貸款期間平均分攤於每期償還
- 每月房貸還款金額 = 貸款金額 × 每月應付本息金額之平均攤還率
- 借款人預計貸款金額 = 房屋成交價格 - 頭期款(借款人需自行準備的資金)
- 每月應付本息金額之平均攤還率 = (((1 + 每月利率) ^(貸款期間*12) ) × 每月利率) ÷ (((1+每月利率) ^(貸款期間*12)) - 1)
- 每月利率 = 貸款年利率 ÷ 12
- 貸款期間 = 貸款年數(通常以年為單位)，公式以月數計算
二、本金平均攤還法：將貸款金額依貸款期間平均分攤，每月利息通常隨貸款餘額逐月遞減
- 每月房貸還款金額 = 每月應繳本金金額 + 每月應繳利息金額
- 每月應繳本金金額 = 貸款總金額 ÷ 貸款期限(以月為單位)
- 每月應繳利息金額 = 貸款餘額 × 每月利率
本息平均攤還法 vs. 本金平均攤還法優、缺點比較表
| 還款方式 | 本息平均攤還法 | 本金平均攤還法 |
|---|---|---|
| 優點 | 每月房貸還款金額固定，借款人較易掌握財務狀況 貸款初期攤還的本金較少 |
每月應繳本金金額固定 貸款期限總利息支出較少 |
| 缺點 | 貸款期間總利息支出較多 計算公式較複雜 |
每月應繳金額前期較高、後期較低 貸款前期還款壓力較大 |
| 適合對象 | 期望每月應繳金額固定者 固定薪資的受薪階級(如：上班族) |
收入較高、財務能力較寬裕者 預期未來收入會減少者(如：退休族、銀髮族) |
房貸種類這麼多，到底哪個適合我? 該怎麼選呢?
房貸類型分很多種，如何從不同的房貸類型選擇適合自己的方案來申辦，也需要耗費不少精力做功課，以下就現行最常見的一般購屋型房貸、理財型房貸及混合型房貸分別說明：
一、最常見的貸款方式：一般購屋型房貸
適用於計劃購買房屋(如：自用住宅)的個人或家庭，借款人需提供房屋資料、個人收入證明、信用紀錄等其他相關文件向銀行申辦貸款，並會以購買的房屋作為擔保，通常具有較長的還款期限和相對低的利率。
一般購屋型房貸最重要的四大因素
- 頭期款：借款人於購買房屋時，需先自行準備的資金，最常見的是借款人需準備購買房屋總價的20%作為頭期款，剩餘的部分則再向銀行申辦貸款。但建議也將購屋後可能產生的其他費用，如裝潢費、仲介費、契稅或預售屋交屋前的預收費用等，也需一併納入考量，故務必幫自己多留一些資金彈性。
- 貸款金額：會因借款人的還款能力、財務狀況、信用狀況和房屋估值等因素影響，不一定每個人都能貸款到8成，通常最終核貸金額會是房屋估值的一定比例。
- 貸款期間：目前常見的最短年限為15年，普遍為30年，甚至最長可至40年，如永豐大戶輕房貸。通常還款期間越長，每月還款金額相對較低的優點，但總支付的利息也將會隨著貸款期間拉長而增加。
- 貸款利率：會由銀行依市場利率及借款人的還款能力、信用狀況和還款期限等因素作為評估條件。此處先簡單說明，基本是由指標利率與加碼利率組成，又可依利率結構分為固定型利率、一段式利率與分段式利率。
※花3分鐘閱讀【踏出買房第一步：了解房貸利率怎麼算】，可了解更詳盡房貸利率資訊
二、結合房貸與循環性貸款：理財型房貸
借款人可將已償還的房貸本金，再借出來運用，能靈活動用貸款額度。適用於有緊急資金調度需求的房貸戶、有其他資金或週轉金需求者。
以下就理財型房貸與一般購屋型房貸進行比較，讓大家更清楚兩者的差異。
- 理財型房貸與一般購屋型貸款的差異：
| 房貸種類 | 理財型房貸(回復型) | 一般購屋型房貸 |
|---|---|---|
| 本金動用彈性 | 可將已償還本金借出來再運用 | 每月應繳本金金額固定 |
| 循環動用利率 | 介於一般購屋型房貸利率與信用貸款利率之間 | 無(因產品無循環額度可使用) |
| 計息方式 | 有動用時，以「日」計息 | 無(因產品無循環額度可使用) |
理財型房貸是指從已償還的房貸本金裡再申請借出資金來活用，可隨借隨還，有動用才繳息，按日計息。利率通常比信用貸款低，但比一般購屋型房貸高。
三、結合固定利率和機動利率的房屋貸款：混合型房貸(青安貸款)
在貸款初期一段期間內採用固定利率(例如2年或5年)，在固定期間結束後，利率會根據市場利率的變動而調整，轉為機動利率。此類貸款適用於購屋初期資金受限或購屋前期需確保每個月固定還款金額的需求者。
目前市場上由政府協調公股銀行開辦的「青年安心成家貸款」，就是屬於混合型房貸。接下來就以青年安心成家貸款的利率方案為例子，讓大家更了解混合型房貸。
- 青年安心成家貸款利率說明 (詳細利率請依政府公告為基準)
| 項目 | 青年安心成家購屋優惠貸款利率 |
|---|---|
| 貸款利率 | 提供一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率擇一，經選定後不得變更 |
| 一段式機動利率 | 按基準利率固定加0.585%(目前為1.805%)機動計息 自110年1月1日起新貸放案件，按基準利率固定加0.555%(目前為1.775%)機動計息 |
| 二段式機動利率 | 前2年按基準利率固定加0.345% (目前為1.565%)機動計息 第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.865%)機動計息 |
| 混合式固定利率 | 前2年採固定利率 第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為1.745%)固定計息 第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為1.845%)固定計息 第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.865%)機動計息 |
房貸還款技巧大公開，該怎麼還比較划算
在經過一輪房屋貸款試算比較後，選擇出最適合的房貸方案成功買到自己的家，但該如何聰明還款，減輕肩頭上每月的負擔，WHO編整理2個房貸還款小技巧提供參考。
一、房貸減息繳款
指的是借款人在原有的貸款利率基礎上，通過與既有撥款銀行協商或轉貸等方式，爭取較原貸款利率更低的利率，最終達到降低每月還款金額的目的。但須注意減息繳款的具體定義和條件將因銀行而有所差異，像是規定只有在符合特定條件下的客戶才能申請減息繳款專案，例如客戶一段期間內繳納貸款紀錄良好或市場利率下降幅度達到一定程度等。此外，銀行可能會在客戶提出申辦減息繳款方案時，收取一定的費用或提出其他條件，因此需評估減息繳款對您的財務規劃影響。
二、房貸提前清償
這是借款人於還款期間一次性償還部分或全部的房貸本金。透過部分大額還款的方式，可以節省利息支出，減輕還款壓力，還可縮短還款期限，適用於資金充裕且希望減輕還款壓力者，但同時須注意是否需繳納提前還款違約金。
- 3種提前清償方法介紹：
| 方法 | 償還全部本金 | 償還部分本金 (貸款期限不變) |
償還部分本金 (貸款期限縮短) |
|---|---|---|---|
| 清償條件 | 需符合銀行提前清償規定(如：繳滿一定期數) | ||
| 優點 | 節省利息支出 | 節省利息支出，減少每月還款金額 | 節省利息支出，縮短貸款期間 |
| 缺點 | 提前清償費用(如：提前清償違約金)、可能影響信用評分 | ||
| 適合對象 | 資金充裕且無其他用途者 | 有一筆資金暫無其他用途者(如：年終、績效獎金) | |
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