踏出買房第一步：了解房貸利率怎麼算
房貸利率的組成
房貸利率的基本計算方式為「指標利率＋加碼利率＝房貸利率」，DAWHO將與各位說明相關名詞定義。
指標利率：房貸利率訂定基礎
銀行依據金融產業現行的平均利率水準，所計算出的放款資金成本，各家銀行的指標利率雖有差異，但基本上都落在一定的範圍內，貸款期間內指標利率會隨著央行升降息調整。
※永豐銀行以「一般銀行及信用合作社存款月底餘額」市佔率前十大行庫平均一年期定期儲蓄存款固定利率與永豐銀行一年期定期儲蓄存款固定利率採孰低者訂之。
加碼利率：視申貸人條件有所不同
個人加碼利率是指銀行針對申請人的信用狀況、還款能力、財務狀況等進行綜合評估，並考量承作成本、風險及合理利潤後，所得出的加碼利率，貸款期間內加碼利率不會隨著央行升降息調整。
加碼利率為決定最終利率高低的一大關鍵，把握兩大原則，有助於與銀行談到較好的利率！
- 優良的信用紀錄：借款人的信用歷史是銀行考慮重要因素之一，若借款人信用分數較低或曾有還款不良記錄，會讓銀行擔心日後債權的回收，影響到房貸的利率。
- 穩定的收入：有穩定的還款來源也是銀行重視的考量因素，如果借款人的收入相對不穩定，銀行可能會認為還款風險高而進行提高利率。
我該選擇固定利率還是機動利率?優缺點大解密！
一般房貸利率的計算方式分為固定及機動兩種，最大的差別在於利率是否會受市場影響。
房貸固定利率：貸款期間利率不變
不會隨著金融市場利率水準而調整的利率形式。其中優點便是穩定性高，但當央行降息，基準利率下降時，借款人所付出的利息成本會相對較高。
房貸機動利率：貸款期間利率會變動
又可稱為浮動利率，在約定期間內會隨著金融市場利率水準而調整的利率形式。浮動利率的優勢是在於機動性高，為最貼近市場合理利率的計算方式，但需要注意當央行升息，基準利率上升時，借款人所付出的利息成本也會隨著增加。
Tips：如果評估利率波動不大，或未來可能下跌，申貸人可以選擇「機動利率」；若認為目前處於利率低點，或未來可能上揚，則可以選擇「固定利率」維持約定利率，確保未來還款的負擔金額不變！
秒懂一段式、分段式利率差在哪，看懂房貸利率超簡單
上述說明固定利率以及機動利率的差別，其中的機動利率又可依照利率結構分為一段式、分段式利率，兩者都是指標利率＋加碼利率，主要差別於加碼利率的計算方法不同。
- 一段式利率：指標利率加上「固定」加碼利率計息，也就是說在指標利率不變的狀況，房貸利率的計算從第一期到最後一期都是相同的。
- 分段式利率：依照貸款期間而有不同的加碼利率計息，大多分為兩或三個區段，基本上房貸加碼利率隨還款時間而增加，前期利率比較低、後期較高，又可稱「階梯式房貸利率」。
總結來說，房貸利率的計算上各有優缺點，適合不同族群選擇，DAWHO提供以下表格讓讀者更清楚了解，找到最適合自己的房貸專案。
| 類型 | 固定型 | 指數型 | |
|---|---|---|---|
| 固定型利率 | 一段式利率 | 分段式利率 | |
| 利率組成 | 指標利率(固定)+加碼利率(固定) | 指標利率(機動)+加碼利率(固定) | 指標利率(機動)+加碼利率(機動) |
| 特點 |
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| 適合族群 |
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讓我們一起再來了解什麼是房貸寬限期?
了解完各種房貸利率方案，我們一起來認識查詢房貸時一定會聽到的房貸寬限期。
房貸寬限期是指在申請房屋貸款時，可以選擇在一定期間內只需先償還利息，待寬限期結束後，依合約約定的本金與利息平均攤還，也就是「還息不還本」，透過此種方式，可減輕申貸人初期的還款壓力，並將資金先用於其他項目，但需要注意的是，雖然一開始的資金壓力較小，但並不代表不需償還前幾年的本金，本金只是被挪至後面作償還，因此是一種先甘後苦的概念。
那人人都適合申請房貸寬限期嗎？DAWHO分享以下三大適合申請寬限期的族群提供參考。
- 短期已有大筆資金運用者：若事先花費多筆資金進行裝潢、添購家俱等，則可透過申請房貸寬限期，更靈活地運用手頭的資金。
- 短期內有換屋需求者：在換屋時通常需要同時支付舊屋和新屋兩間房的房貸，因此每月繳款壓力會較大。若申請房屋寬限期，則可以降低每月還款壓力，待舊房賣掉後便可運用充裕資金支付房貸。
- 預期未來可獲穩定資金者：若未來會有預期性的收入來源，例如專案獎金、年終獎金等穩定資金進帳，則可透過申請房貸寬限期，先將資金運用在其他方面，待收入到位後再進行房貸還款。
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